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万科巨变，组织架构调整尘埃落定
王琳
传闻中的万科组织架构调整最终尘埃落定。
8月25日，万科召开2025年中期工作会议，并宣布了新一轮组织架构调整：5大区域公司平台全部撤销，取而代之的是全国16个地区公司，集团总部设立13大管理中心，直接管控地区公司，全面进入强集团二级管控体系。
这是深铁入驻后万科进行的最大一次组织与人事变革，也是万科成立30多年来架构调整的一次巨变。
据媒体报道，在万科内部发布的通稿中，新任命的管理干部被要求“以雪耻之心扭转经营颓势，以感恩之心承担使命责任，以奋进之心重振生产经营，以敬畏之心坚守底线、不越红线”。
可以看出，在获得来自大股东频繁的融资支持与扶持之后，万科的重新振兴也被寄予厚望。
01.
集团总部强管控
具体来看，集团层面，取消开发经营本部，并入万科集团总部，集团总部设立13大中心：董办，总办，人力，财务运营，法律法规，投资，成本采购，审计，安全，数字化，营销，工程，产品。
在人员任命上：
产品管理中心负责人张海（原开发经营本部首席合伙人）；
投资发展中心总经理李嵬（原万科西南区域负责人）；
工程管理中心负责人曹江巍（原万科北京区域负责人）；
成本招采中心负责人：王蕴（原公司职工代表董事、开发经营本部合伙人、科建筑研究中心总经理）；
数智科技中心负责人胡博（老将回流）；
品牌营销中心负责人丁宁（原宁波万科总经理）；
安全信访中心负责人李尧（曾任万科集团酒店与度假事业部合伙人）；
万科集团首席营销官：吴镝（原万科华东区域负责人）。
区域层面，5大区域公司平台全部撤销，设立16个地区公司，这16个地区公司与一把手分别为：
北京公司总经理李刚（副总经理：王智余）；上海公司总经理耿冰；广佛公司总经理周轶群；深圳公司总经理唐激杨；莞珠公司总经理周嵘；浙江公司总经理陈灏、苏皖公司总经理任鹏飞、苏南公司总经理谭伟、东北公司总经理曾巍、津冀公司总经理王一川、山东公司总经理张强；西北公司总经理金亚斌、华中公司总经理易平安、福建公司总经理卞文军、西南公司总经理刘伟东、云桂公司总经理梁勇。
万科官网上的组织架构还没有更新，但已经成为历史（图片来源：万科官网）
值得注意的是，北京公司的总经理李刚和常务副总经理王智余均来自大股东深铁集团，今年初刚刚空降至万科。其余15位地区公司总经理，既有老万科人，也有回流精英，大部分都是在万科成长起来的老万科人，也是调整前所在城市公司或区域的一把手。
此次组织架构变革直指提升集团统筹效率、压缩决策链条，行业下行周期中，头部房企纷纷推进“总部强管控+区域精简”模式，万科此举是对行业精细化管控趋势的响应，但集权后的二级管控体系是否真的能实现组织变革目标，总部统筹能力与地区公司是否能形成合力，总部集权式管理对区域市场灵活性是否存在潜在制约，仍然有待时间的检验。
02.
上半年亏损超百亿
就在2025年中期工作会议召开前两天，万科发布2025年中期业绩，再次出现亏损，万科的经营困境仍在持续。
数据来源：万科财报
万科的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。财报显示，今年上半年，万科实现营业收入1053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比分别下降26.2%和21.3%；基本每股亏损1.01元，同比下降21.3%。
分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为844.4亿元，占比80.2%，来自物业服务的营业收入为170.9亿元，占比16.2%。
扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为8.7%，较2024年同期上升1.5个百分点，其中开发业务的结算毛利率为8.1%。物业服务毛利率13.9%，较2024年同期上升0.3个百分点。集团整体毛利率9.97%，同比增加1.85个百分点。
万科在财报中对业绩主要亏损的原因阐述是：房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位。2025上半年，房地产开发业务实现结算面积533.6万平方米，同比下降39.3%，实现结算收入740.5亿元，同比下降33.7%，结算毛利率为8.1%。
此外，结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值。2025上半年万科计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归母净利润约44.78亿元。还有一个原因是，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
03.
销售规模下跌
今年上半年，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%。
“销售规模同比降幅较为明显，主要是因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。”在8月22日举行的分析师会议上，万科管理层表示。
管理层强调，尽管今年供货总量不多，但公司新入市的项目仍然取得了不错的销售表现。上半年公司首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现9成及以上的认购去化。库存去化也取得积极成效，截至中期时公司的现房存货相比年初有所下降。
截至报告期末，万科存货金额为4625.2亿元，较2024年底下降10.9%。其中，拟开发产品为862.3亿元，占比18.6%，在建开发产品2566.9亿元，占比55.5%，已完工开发产品(现房)1171.3亿元，占比25.3%。尽管有所下降，但现房库存压力仍然较大。
“从资源总量来看，截至2025年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米，在积极盘活和有效供应下，仍可维持一定的在建和存货规模。”上述管理层称。
根据财报，截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约3227.2万平方米，权益计容建筑面积约2116.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3007.4万平方米，权益计容建筑面积约1926.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约356.8万平方米。
虽然拥有超6000万平方米土地储备，但新增投资大幅收缩。今年上半年，万科累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元。
万科表示，除了长期坚持的量入为出策略，公司拿地还是会强调资源质量的持续改善。一方面，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且公司有把握兑现的项目，另一方面会通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善公司现有的资源结构和分布。
据悉，自2023年以来，万科已盘活项目64个，贡献可售货值约785亿元，已实现销售226 亿元。
04.
大股东注资还能扛多久？
在融资上，大股东对万科的援助可谓不遗余力。8月6日，万科发布公告称，第一大股深铁集团拟向公司提供借款，借款金额不超过16.81亿元，借款利率为2.34%，期限为三年，借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息及经深铁集团同意的指定借款利息。
这也是今年年初至今，深铁集团向万科提供的第八笔注资。今年2月以来，深铁集团已分别向万科提供28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元、62.49亿元、8.69亿元及16.81亿元的股东借款，合计236.5亿元，八次借款利率均为2.34%，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。
截至今年上半年，万科有息负债合计3642.6亿元，占总资产的比例为30.5%。有息负债中，一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比为42.7%，一年以上有息负债2088.9亿元，占比为57.3%。现金及现金等价物余额为693.48亿元，覆盖率不足45%。
万科管理层表示，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元(不含股东借款)，截至目前，公司已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。
8月22日晚间，深铁集团与万科同日发布的2025年中期业绩显示，上半年，深铁集团营业收入约为72.84亿元，同比减少21.67%，归属于母公司股东的净利润亏损约为33.61亿元，亏损额度同比收窄约4.32亿元。截至6月末，深铁集团资产总计7932.32亿元，负债合计4796.2亿元，资产负债率约为60.46%，较去年同期略有提升。
占营收重要来源的站城一体化开发业务实现营业收入为16.2亿元，同比减少63%，收入占比继续跌至22.3%，深铁集团表示主要是房地产周期性结转影响所致。
今年4月，深铁集团发布重大损失公告显示，深铁集团2024年合并报表范围内发生亏损334.61亿元，占2023年末净资产比例为10.46%，超过10%。对于亏损原因，深铁集团解释称，主要是由于其联营企业2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，进而导致本年度业绩出现亏损。
中诚信国际在今年5月发布的《深圳市地铁集团有限公司2025年度跟踪评级报告》中表示，深铁集团债务增长较快且未来面临一定的资本支出压力、站城开发业务易受房地产市场及调控政策影响、受万科经营变化及减值计提影响，这些因素以及与万科的关联交易事项对公司整体信用状况造成的影响需持续关注。
万科董事会主席辛杰在今年6月27日举办的万科2024年度股东大会上曾表示，万科与深铁两个团队融合在一起，一加一大于二，共同应对风险和挑战。但如今来看，这样的愿景尚未照进现实。
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